Fundos Imobiliários: Planilha Excel Grátis

1. Abra a aba Carteira_FIIs e confira as colunas de Código FII, Segmento, Gestora, CNPJ e Data da Compra. Elas formam a base da carteira.
2. Preencha a quantidade, o preço médio e a cotação atual de cada FII. Se você comprou 50 cotas de HGLG11 a R$ 162,50 e o papel está a R$ 170,20, a planilha passa a refletir esse avanço.
3. Registre os proventos recebidos para cada ativo. Isso permite medir quanto do retorno veio de renda mensal e quanto veio de valorização da cota.
4. Use a aba Proventos para lançar os rendimentos por data, fundo e valor. Assim você acompanha mês a mês o fluxo que entra na conta.
5. Abra o Resumo_Dashboard para analisar concentração, retorno e posição consolidada. É ali que a leitura fica prática para decisão.
6. Consulte a aba Instrucoes quando quiser revisar o padrão de preenchimento. Ela serve como apoio para manter a planilha consistente ao longo do tempo.

A lógica central da planilha é simples: você cruza quantidade, preço médio, cotação atual e proventos recebidos para transformar uma carteira espalhada em números comparáveis. Na aba Carteira_FIIs, isso aparece nas colunas Valor Investido, Valor de Mercado, Proventos Recebidos, DY Anualizado e Rentabilidade Total.

Exemplo prático: se você tem 50 cotas de HGLG11 a R$ 162,50, o valor investido é R$ 8.125. Se a cotação atual sobe para R$ 170,20, o valor de mercado vai a R$ 8.510, e a diferença de R$ 385 mostra a valorização da posição antes mesmo de contar os rendimentos.

Agora imagine mais 30 cotas de KNRI11 compradas a R$ 145,00, totalizando R$ 4.350, e cotadas a R$ 152,80, o que leva o valor de mercado a R$ 4.584. Somando os dois ativos, você vê R$ 12.475 investidos e R$ 13.094 em mercado, um ganho bruto de R$ 619, sem ainda incluir os proventos acumulados.

O que o dashboard está resumindo

No Resumo_Dashboard, a planilha consolida essa leitura para você não depender de soma manual. O ponto técnico aqui é o mesmo de uma DRE: separar posição, rendimento e variação para não confundir entrada de caixa com valorização patrimonial.

Em FIIs, a grande vantagem é que, para pessoa física, os rendimentos distribuídos costumam ser isentos de IRPF quando o fundo atende às regras legais de negociação e estrutura. Mesmo assim, o ganho de capital na venda das cotas é tributado em 20%, e você apura isso com DARF quando realiza lucro.

Se você comprou HGLG11 a R$ 162,50 e vendeu a R$ 170,20, o ganho foi de R$ 7,70 por cota. Em 50 cotas, isso dá R$ 385 de lucro bruto; com alíquota de 20%, o imposto devido é de R$ 77,40, valor que não aparece na cotação mas pesa no resultado líquido.

Outro ponto que muita gente ignora é o custo operacional. Mesmo sem taxa de custódia na prática de várias corretoras, ainda pode haver emolumentos e custos de negociação na B3; se você opera R$ 10.000 com custo total de 0,05%, isso já representa R$ 5 por operação, e em entradas mensais isso corrói a rentabilidade menor.

Por que a aba de proventos ajuda na apuração

A aba Proventos não é só controle de renda. Ela serve para você enxergar se o rendimento mensal está compensando o custo de carregar a carteira e para comparar fundos de papel, tijolo e híbridos com base em caixa real recebido, não em promessa de retorno.

O erro mais caro é tratar FIIs como uma lista de cotações, sem acompanhar preço médio e rendimentos separados. Quando isso acontece, a pessoa acha que ganhou R$ 1.000 porque a carteira subiu, mas esquece que R$ 400 vieram de proventos e R$ 600 de valorização — e essas duas coisas não têm o mesmo peso tributário nem a mesma leitura financeira.

Outro erro clássico é não atualizar o valor de mercado. Se você mantém 100 cotas de um fundo comprado a R$ 100 e ele vai para R$ 92, a perda não aparece no extrato mental, mas já são R$ 800 a menos no patrimônio; a planilha expõe isso na coluna de cotação atual e no resultado consolidado.

Quando o controle manual fica caro

Em uma carteira com 8 fundos, 12 compras diferentes e 24 lançamentos de proventos por ano, o controle em bloco de notas vira retrabalho. Um lançamento errado de R$ 0,10 por cota em 300 cotas gera R$ 30 de diferença, e esse valor se multiplica quando você usa o saldo errado para decidir novas compras.

É aqui que a planilha faz diferença: ela força você a registrar código, segmento, quantidade, preço médio e distribuição em campos separados. Isso reduz a chance de misturar rendimento com aporte e evita decisões ruins baseadas em número incompleto.

Com esse registro separado, o próximo passo natural é acompanhar a gestão da carteira em uma visão consolidada, sem misturar aportes, proventos e preço médio.

As três variáveis que mais mexem no resultado são preço de entrada, aportes recorrentes e reinvestimento dos proventos. Se você compra R$ 1.000 por mês em vez de deixar R$ 1.000 parado, em 12 meses a diferença de exposição é de R$ 12.000 na carteira e isso muda totalmente o peso do rendimento mensal.

Uma segunda alavanca forte é a diversificação por segmento. Se você concentra 80% da carteira em logística e um único setor desacelera, sua renda fica mais sensível; distribuir em 4 fundos com R$ 3.000 cada, por exemplo, reduz dependência de um ativo só e ajuda a estabilizar o fluxo de proventos.

Onde mexer na planilha

• Preço médio: revise quando comprar novas cotas abaixo do custo original e acompanhe a redução do PM.
• Proventos recebidos: registre todo mês para medir o efeito do reinvestimento.
• Quantidade: acompanhe aportes para saber quando uma posição passou de R$ 5.000 para R$ 10.000.

Na prática, se um fundo paga R$ 0,90 por cota e você reinveste 20 cotas por mês, são R$ 18 mensais voltando para a carteira. Em 12 meses, isso soma R$ 216 sem contar valorização, e a planilha mostra esse efeito acumulado no dashboard.

Esse efeito acumulado no dashboard também fica mais fácil de comparar com a acompanhamento de títulos públicos, que organiza os aportes e os rendimentos mês a mês.