Leilão De Imóveis: Planilha Excel Grátis

1. Abra a aba Instruções e leia as orientações sobre avaliação, custos, ocupação, risco e recomendação.
2. Na aba Oportunidades (Figura 1), use uma linha para cada imóvel e preencha as células amarelo-claro.
3. Informe ID, data do leilão, leiloeiro, processo judicial, tipo, localização, matrícula e se o imóvel está ocupado.
4. Digite avaliação de mercado, lance mínimo, comissão, valor de revenda, prazo de saída e os custos previstos.
5. Classifique o risco documental e atualize o status da análise conforme edital, matrícula, certidões e visita técnica.
6. Na aba Resumo, confira custo médio, ROI médio, quantidade recomendada, imóveis ocupados e imóveis de alto risco.
7. Use a recomendação como filtro inicial, não como autorização para ofertar: confirme edital, documentação, tributos e condições físicas antes do lance.

A conta central começa pelo deságio: 1 - lance mínimo ÷ avaliação de mercado. No imóvel de ID 1001, a avaliação é R$ 480.000 e o lance mínimo é R$ 288.000. Assim, o deságio é 1 - R$ 288.000 ÷ R$ 480.000 = 40%.

Somando o desembolso real

O lance não é o custo de aquisição. A comissão do leiloeiro é calculada sobre o lance: R$ 288.000 × 5% = R$ 14.400. O ITBI usa o parâmetro de 3% da célula K9: R$ 288.000 × 3% = R$ 8.640.

Somando lance de R$ 288.000, comissão de R$ 14.400, ITBI de R$ 8.640, registro de R$ 4.500, condomínio de R$ 18.000, IPTU de R$ 6.200, reforma de R$ 25.000 e outros custos de R$ 8.000, o custo total estimado chega a R$ 364.740. A coluna U realiza essa soma automaticamente.

Do custo ao lucro potencial

Com revenda estimada em R$ 470.000, o lucro potencial é R$ 470.000 - R$ 364.740 = R$ 105.260. O ROI potencial é R$ 105.260 ÷ R$ 364.740 = 28,85%, antes de eventual imposto sobre ganho de capital, corretagem de venda e custo financeiro.

A recomendação desse exemplo é Avaliar, porque o ROI fica entre 15% e 30%. Além disso, o imóvel está ocupado e tem risco documental Alto, combinação que pode tornar a decisão Não recomendado quando esses campos forem registrados na linha.

Na aba Oportunidades (Figura 1), as colunas A a K recebem dados de identificação e valores principais. L, N, O, U, W, X e AB são calculadas; V, Y, Z e AA precisam ser preenchidas com estimativas ou verificações realizadas por você.

O ITBI não deve ser tratado como uma taxa universal do Brasil. A planilha deixa a alíquota estimada na célula K9, inicialmente em 3%, para que você ajuste ao município e à base de cálculo aplicável. Com lance de R$ 288.000, 3% representa R$ 8.640; se a prefeitura aplicar 2%, seriam R$ 5.760, diferença de R$ 2.880.

O que entra e o que não entra

O custo total considera comissão, ITBI, registro ou escritura, débitos condominiais, IPTU atrasado, reforma e outros custos. No exemplo do ID 1001, esses itens adicionam R$ 76.740 ao lance de R$ 288.000. A coluna T deve receber despesas que não tenham campo próprio, como avaliação técnica, mudança ou armazenamento.

O IPTU e o condomínio exigem leitura do edital e conferência da matrícula e das certidões. Um débito condominial de R$ 18.000, como no exemplo, equivale a 6,25% do lance; ignorá-lo pode transformar um deságio aparente de 40% em margem muito menor.

Imposto na venda e custo de financiamento

Se você vender o imóvel por valor superior ao custo fiscal, pode existir ganho de capital sujeito ao IRPF. A alíquota começa em 15% para ganhos de até R$ 5 milhões e aumenta conforme as faixas legais; portanto, os R$ 105.260 de lucro potencial da planilha não são necessariamente lucro líquido.

Corretagem de venda, juros de financiamento, seguros e tarifas bancárias também não são calculados pelas fórmulas do arquivo. Um financiamento de R$ 200.000 a 1% ao mês gera cerca de R$ 2.000 de juros no primeiro mês, antes da amortização; esse valor deve ser incluído em Outros custos ou retirado do lucro em uma análise complementar.

O CET deve ser comparado, e não apenas a taxa anunciada. A aba Instruções (Figura 3) reforça que a planilha é estimativa e não substitui análise jurídica, tributária, técnica ou imobiliária.

O primeiro erro caro é chamar o lance de preço final. No exemplo preenchido, R$ 288.000 parecem representar 60% da avaliação de R$ 480.000, mas os custos adicionais elevam a compra para R$ 364.740. Isso reduz a diferença para a revenda estimada de R$ 470.000 a R$ 105.260.

Ocupação ignorada

Comprar um imóvel ocupado pode exigir negociação, advogado, desocupação judicial e meses sem renda. Se um apartamento de R$ 364.740 ficar 18 meses sem gerar aluguel e o custo de oportunidade for estimado em R$ 1.500 mensais, são mais R$ 27.000, reduzindo o lucro econômico para R$ 78.260.

A coluna I registra Sim ou Não, e Y permite informar o prazo estimado de saída. A planilha não calcula aluguel perdido nem prazo judicial; por isso, deixar Y vazio não significa que o risco seja zero.

Documentação tratada como detalhe

O segundo erro é marcar risco Baixo sem conferir matrícula atualizada, ônus, ações, edital, certidões e restrições urbanísticas. Um débito ou impedimento de R$ 30.000 pode consumir quase 29% do lucro potencial de R$ 105.260 do exemplo.

O terceiro erro é aceitar a avaliação de mercado sem comparáveis. Se a revenda real for R$ 430.000, mantendo custo de R$ 364.740, o lucro cai para R$ 65.260 e o ROI para 17,89%. A coluna V torna essa hipótese visível, mas a qualidade do resultado depende da estimativa inserida.

Também vejo investidores confundirem recomendação com diligência concluída. A fórmula de AB só aplica os limites de ROI de 15% e 30% e o risco Alto; ela não valida edital, matrícula, ocupação ou reforma.

Há três alavancas principais: comprar por menos, reduzir custos e vender por um valor realista. No exemplo do ID 1001, reduzir o lance em 5%, de R$ 288.000 para R$ 273.600, diminui também a comissão de R$ 14.400 para R$ 13.680 e o ITBI de R$ 8.640 para R$ 8.208, levando o custo estimado a R$ 346.788.

Negociar preço ou esperar

Com a mesma revenda de R$ 470.000, o lucro passaria a R$ 123.212 e o ROI a aproximadamente 35,53%. Esse cenário ultrapassaria o limite de 30% usado pela recomendação automática, mas só deve ser considerado se o edital permitir e se o lance for efetivamente aceito.

Outra alavanca é a reforma. Cortar R$ 10.000 de uma reforma de R$ 25.000 elevaria o lucro de R$ 105.260 para R$ 115.260 e o ROI para cerca de 30,79%, mantendo o lance. Não reduza esse item por desejo: registre orçamento, metragem e escopo técnico para não trocar custo previsto por surpresa.

Testar cenários na própria linha

• Altere K para testar diferentes lances e observe N, O, U, W e X.
• Altere V para usar preços de revenda conservador, provável e otimista.
• Use S e T para incluir orçamento de reforma, desocupação, corretagem ou financiamento.
• Atualize K9 quando a alíquota estimada de ITBI do município mudar.

Minha preferência é testar primeiro preço e documentação, antes de cortar reforma ou superestimar a revenda. O Resumo (Figura 2) ajuda a comparar o conjunto, mas a decisão deve partir da linha individual e do cenário conservador.