Revisão de Financiamento: Planilha Excel Grátis

1. Abra a aba Instruções e leia as orientações sobre saldo devedor, custo restante, conferência contratual e portabilidade.
2. Na aba Financiamentos, preencha somente as células amarelas das linhas 5 a 104.
3. Informe cliente, CPF/CNPJ, cidade, banco, modalidade, data, valor financiado e entrada.
4. Registre prazo contratado, parcelas pagas, parcela atual, taxa mensal, saldo devedor informado e observações.
5. Confira as colunas calculadas de taxa anual, total pago, total restante, custo efetivo estimado, percentual quitado e situação.
6. Abra a aba Resumo para comparar contratos por modalidade e banco e verificar as recomendações de acompanhamento.
7. Use os resultados para solicitar o CET atualizado, comparar uma proposta de portabilidade ou negociar diretamente com a instituição.

A revisão começa separando quatro números que costumam ser confundidos: valor financiado, entrada, parcelas pagas e saldo devedor. Na aba Financiamentos, o valor financiado fica na coluna H, a entrada na I, o prazo na J, as parcelas pagas na K e a parcela atual na L. As colunas N a U transformam esses dados em indicadores comparáveis.

Taxa mensal para taxa anual

A taxa anual equivalente não é a taxa mensal multiplicada por 12. A fórmula usada é (1 + taxa mensal)^12 - 1. No contrato de Ana Paula, a taxa de 1,45% ao mês vira (1,0145)^12 - 1, ou aproximadamente 18,86% ao ano.

O que já foi pago e o que falta

Com entrada de R$ 13.000, 18 parcelas pagas de R$ 1.640 e 30 parcelas restantes, o total já pago é R$ 42.520. O total projetado restante é R$ 49.200, calculado por R$ 1.640 × 30; somados, esses valores representam R$ 91.720 em desembolsos previstos.

O custo efetivo estimado da coluna R é calculado como total já pago + total projetado restante + entrada - valor financiado. Nesse exemplo, R$ 42.520 + R$ 49.200 + R$ 13.000 - R$ 68.000 resulta em R$ 36.720. Esse número é uma aproximação de custo e não equivale automaticamente ao CET informado no contrato, porque a planilha não reconstrói juros, seguros e tarifas mês a mês.

O percentual quitado divide parcelas pagas pelo prazo contratado. Ana Paula está em 18 ÷ 48 = 37,5%, portanto a situação ainda não alcança a faixa de 40% usada para Em andamento. A recomendação também considera taxa mensal de 2% e custo estimado superior a 30% do valor financiado.

O custo indicado na planilha deve ser confrontado com o CET, que reúne juros, tarifas, seguros, tributos e demais despesas da operação. Uma parcela de R$ 1.640 pode parecer aceitável, mas um seguro embutido de R$ 1.200 e uma tarifa de R$ 800 alteram o custo real do contrato. Por isso, a aba Instruções orienta conferir contrato, demonstrativos, IOF e serviços agregados.

Por que o CET é mais útil que a taxa isolada

Considere o contrato de Ana Paula: R$ 68.000 financiados, 48 meses, taxa mensal de 1,45% e entrada de R$ 13.000. A projeção simples chega a R$ 91.720 em desembolsos, mas o banco pode apresentar CET diferente se houver seguro, tarifa de cadastro, registro ou imposto financiado. Uma proposta com taxa de 1,20% ao mês só é melhor se o novo CET e o custo de transferência não consumirem a economia.

Portabilidade e quitação antecipada

Na portabilidade, compare o saldo para liquidação na data, o número de parcelas, a nova prestação e o CET da instituição proponente. Reduzir a taxa de 1,45% para 1,10% em um saldo de R$ 41.000 parece vantajoso, mas uma tarifa de R$ 1.500 representa 3,66% desse saldo antes mesmo dos juros.

O IOF costuma aparecer em operações de crédito, enquanto seguros e tarifas podem estar diluídos nas parcelas. A planilha não calcula alíquotas nem valida cobranças jurídicas; ela deixa a diferença entre saldo informado e total projetado visível para você pedir ao banco o demonstrativo atualizado e a memória de cálculo.

Em atendimentos, os maiores desperdícios aparecem quando a pessoa olha apenas a parcela mensal. Uma prestação de R$ 3.330 em 240 meses parece administrável, mas, se permanecer constante, representa R$ 798.000 em pagamentos. No exemplo de Carlos, o financiamento do imóvel foi de R$ 320.000, com entrada de R$ 64.000, 60 parcelas pagas e saldo informado de R$ 270.000.

O erro de ignorar parcelas futuras

Com 180 parcelas restantes de R$ 3.330, o total projetado é R$ 599.400. A diferença para o saldo informado é R$ 329.400, antes de considerar atualização, seguros ou mudanças contratuais. A coluna Q expõe essa conta e evita tratar o saldo devedor como se fosse o custo total para encerrar o contrato.

O erro de cadastrar taxa sem conferir a unidade

Digitar 1,45 em vez de 1,45% transforma a taxa em 145% ao mês e distorce todos os resultados. A validação da coluna M aceita valores decimais entre 0 e 1, portanto você deve registrar 0,0145 para representar 1,45%. A taxa anual calculada então será aproximadamente 18,86%, não 17,40% por uma multiplicação simplificada.

O erro de não registrar seguros e observações

Ana Paula tem a observação de seguro embutido; apagar esse detalhe elimina uma pista importante para a conferência do CET. Registrar R$ 1.200 de seguro no contrato, mesmo que a fórmula não o desconte separadamente, ajuda a pedir a discriminação correta ao banco. A planilha torna o alerta visível, mas a decisão precisa usar documentos e valores de liquidação válidos em 2026.

Três alavancas alteram o resultado: taxa, prazo e valor amortizado. A coluna U sugere avaliar portabilidade quando a taxa mensal é de pelo menos 2% ou negociar quando o custo efetivo estimado supera 30% do valor financiado. É um filtro de priorização, não uma aprovação automática de crédito.

Taxa menor com o mesmo prazo

Em um saldo hipotético de R$ 41.000 com 30 parcelas restantes de R$ 1.640, o total projetado é R$ 49.200. Se uma portabilidade reduzir a parcela para R$ 1.520 mantendo 30 meses, o novo total seria R$ 45.600: economia bruta de R$ 3.600. Uma tarifa total de R$ 1.500 reduziria a economia líquida para R$ 2.100.

Prazo menor com parcela maior

Se você mantiver a parcela de R$ 1.640 e acrescentar R$ 300 por mês, o desembolso mensal passa a R$ 1.940. Para um saldo de R$ 41.000, a comparação precisa ser feita com o demonstrativo de amortização, mas o prazo tende a cair e os juros futuros a diminuir. Registre a nova proposta nas observações e compare o CET, não apenas a prestação.

• Use a aba Financiamentos para testar taxa, prazo e parcelas restantes informados pelo banco.
• Use a aba Resumo para localizar bancos com maior saldo devedor e modalidades mais expostas.
• Priorize contratos com taxa alta, saldo elevado e muitos meses restantes.